如此頻繁試探性松綁，明顯感受到了這些城市極大的焦慮。很多城市闖關失敗后，似乎只有靠“人才引進”，才能給市場爭取更多需求。最近一兩個月，全國實行人才落戶新政的城市又多了30城，而且一個比一個猛。連上海、廣州、深圳這些傲嬌老牌一線城市，也紛紛放下高姿態，給城市的大門開了一道縫。不知道你有沒有發現，現在只要是本科及以上學歷，幾乎可以橫掃所有二線城市了。即便是本科以下學歷，大?；蛑袑?，能夠落戶的二線城市也有杭州、重慶、蘇州、西安、鄭州、武漢、寧波等等。2020年，城市最大的變化，大概就是能真實看到城市和城市之間誠意的差距了。各大城市放開落戶、松綁限購的動機雖不盡相同，但從短期來看，都跟當前樓市的下行周期分不開。數據顯示，全國百城新建商品住宅成交面積，已經連續4個月環比下跌。從區域來看，今年中西部二線城市新房成交整體表現較差。
然而，更值得關注的，是這些城市背后持續走高的庫存。不少城市的住宅存量都處在近幾年來的高位，當前庫存規模已經保持連續23個月同比正增長，庫存壓力明顯。截至10月底，全國百城中，有64城出現了庫存同比正增長的現象。庫存周期TOP10的城市中，包頭、漳州、哈爾濱等處在偏高水平，庫存去化周期分別是28.2、25.3和23.1個月。同樣的，從同比增速看，全國百城中，一、二、三四線城市都呈現擴大態勢。庫存增速TOP的城市中，包括日照、鄭州、青島、昆明等，近期市場行情都偏冷，相應的庫存增速自然也高。截至11月28日，南京新房庫存為59337套，直逼6萬大關！印象中，南京新房庫存一直都維持在“理想中”的4萬套，畢竟逢開必搶。忽然一夜之間，庫存直逼6萬套，歷史最高紀錄就這樣被刷新。這里面，浦口區和江寧區以上萬套成庫存重災區，溧水區、六合區、棲霞區緊隨其后。
伴隨著新房庫存仍在持續走高，后續樓市必然面臨“高庫存”風險。
也就是說，地方ZF能不能賣地，能賣多少地，取決于商品房去化周期的長短。地方想要供地，很簡單，商品房去化周期請壓縮到12個月以內。就拿當下的哈爾濱來說，庫存去化周期23.1個月，唯一一個進入去化周期TOP10的省會城市。考慮到哈爾濱今年成交的土地還沒有反映到庫存上，如果再不加快去庫存，可能用不了多久，去化周期就會突破36個月，就該停止供地了。哈爾濱產業薄弱，經濟發展一般，本來財政就比較吃力，再不讓賣地，這不是不給人活路么……不知道大家是否還記得哈爾濱最近緊急出臺的十四條救市措施。明確鼓勵開發商采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新房。緊接著，去化周期同樣排在TOP10的包頭和漳州，也馬上跟進政策緊急去庫存。還有鄭州，庫存增速名列前茅，最近宣布接下來的棚改工程一律鼓勵貨幣化安置，借此產生購買力來消化大量庫存。從這個維度看，高庫存城市，將是最慘烈的，也是最焦慮的。接下來，其他庫存壓力大、交易疲軟的城市，也一定會跟進各種去庫存政策。這，也從另一個側面，反應出了市場“如饑似渴”的現狀。調查顯示，我國家庭資產以實物資產為主，其中74.2%為住房資產，戶均已擁有住房1.5套。目前貝殼市值5000億人民幣，一個賣房子的吊打一眾蓋房子的。受周期影響，大量樓盤會繼續在年末這段時間形成新增供應。未來2-3年內，部分城市二手房的流動性會被鎖死，還想依靠純投資炒房的人，仔細想想這個趨勢。但實際上，不少樓盤依然以清盤收尾，說明市場需求依然存在。并且，隨著各大城市人才政策陸續出臺，未來只要是好的城市，就會有人口持續涌入，有人就有需求。這里面最大的風險，就是過熱的城市要把握買入時機，踏在調控頂部，還是量價筑底階段，決定了買入的價值預期。所以，一定要謹慎選擇。否則，高溢價的風險比想象中更大。同時，千萬別再加過高的杠桿，轟轟烈烈真不如細水長流。
