扛不住了!64城新房激增,新一輪“廝殺”來了!

2020年12月16日 來源:米宅
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今年,高層頻念緊箍咒,樓市調控腦殼疼。

高層對政策的態度很明確:露頭就打。

于是乎,多城樓市松綁政策出現“幾日游”——

安徽無為市撤回限售松綁政策;

青島撤回限售松綁政策;

河南駐馬店撤回降房貸首付等17條政策;

陜西寶雞撤回提及鼓勵降低首套房貸款首付比例政策;

濟南撤回先行區不限購政策;

……


如此頻繁試探性松綁,明顯感受到了這些城市極大的焦慮。

很多城市闖關失敗后,似乎只有靠“人才引進”,才能給市場爭取更多需求。

最近一兩個月,全國實行人才落戶新政的城市又多了30城,而且一個比一個猛。

上海、廣州、深圳這些傲嬌老牌一線城市,也紛紛放下高姿態,給城市的大門開了一道縫。

不知道你有沒有發現,現在只要是本科及以上學歷,幾乎可以橫掃所有二線城市了。

即便是本科以下學歷,大?;蛑袑?,能夠落戶的二線城市也有杭州、重慶、蘇州、西安、鄭州、武漢、寧波等等。

三四線就更不用說了,基本上都是零門檻。

并且,來了,就發錢。

2020年,城市最大的變化,大概就是能真實看到城市和城市之間誠意的差距了。

此刻,我們窺見了每個城市面對市場壓力之下的底色。


2


各大城市放開落戶、松綁限購的動機雖不盡相同,但從短期來看,都跟當前樓市的下行周期分不開。

數據顯示,全國百城新建商品住宅成交面積,已經連續4個月環比下跌。

從區域來看,今年中西部二線城市新房成交整體表現較差。

比如說,今年1-10月的新房成交面積——

南昌的同比降幅超過30%;

西安、武漢和重慶的同比降幅超過20%;

長沙和鄭州的同比降幅超過10%。


與此同時,二手房市場也顯露疲態。

然而,更值得關注的,是這些城市背后持續走高的庫存。

不少城市的住宅存量都處在近幾年來的高位,當前庫存規模已經保持連續23個月同比正增長,庫存壓力明顯。

截至10月底,全國百城中,有64城出現了庫存同比正增長的現象。


庫存周期TOP10的城市中,包頭、漳州、哈爾濱等處在偏高水平,庫存去化周期分別是28.2、25.3和23.1個月。

超過了14個月的合理水平,且高出絕大多數城市。

同樣的,從同比增速看,全國百城中,一、二、三四線城市都呈現擴大態勢。


庫存增速TOP的城市中,包括日照、鄭州、青島、昆明等,近期市場行情都偏冷,相應的庫存增速自然也高。

庫存增速偏高的典型城市,還有南京。

下面這張圖片,是最近統計的南京各區新房庫存情況。


結果顯示,南京新房庫存已經創下了歷史新高。

截至11月28日,南京新房庫存為59337套,直逼6萬大關!

印象中,南京新房庫存一直都維持在“理想中”的4萬套,畢竟逢開必搶。

忽然一夜之間,庫存直逼6萬套,歷史最高紀錄就這樣被刷新。

這里面,浦口區和江寧區以上萬套成庫存重災區,溧水區、六合區、棲霞區緊隨其后。

要知道,這還僅僅是新房,不談二手房。

伴隨著新房庫存仍在持續走高,后續樓市必然面臨“高庫存”風險。

去庫存,已箭在弦上。


3


為啥要抓緊“去庫存”呢?

這就要提到自然資源部對城市土地的調控政策了。

城市的商品房去化周期——

在36個月以上的,應停止供地;

36至18個月的,要適當減少供地;

18至12個月的,維持供地持平水平;

12至6個月的,要增加供地;

6個月以下的,要顯著增加并加快供地。


也就是說,地方ZF能不能賣地,能賣多少地,取決于商品房去化周期的長短。

地方想要供地,很簡單,商品房去化周期請壓縮到12個月以內。

就拿當下的哈爾濱來說,庫存去化周期23.1個月,唯一一個進入去化周期TOP10的省會城市。

處在“適當減少供地”的水平。

考慮到哈爾濱今年成交的土地還沒有反映到庫存上,如果再不加快去庫存,可能用不了多久,去化周期就會突破36個月,就該停止供地了。

哈爾濱產業薄弱,經濟發展一般,本來財政就比較吃力,再不讓賣地,這不是不給人活路么……

不知道大家是否還記得哈爾濱最近緊急出臺的十四條救市措施。

明確鼓勵開發商采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新房。

ZF都開始主動鼓勵開發商降價賣房了。

可見哈爾濱房地產市場賣房的難度有多大。

緊接著,去化周期同樣排在TOP10的包頭和漳州,也馬上跟進政策緊急去庫存。

還有鄭州,庫存增速名列前茅,最近宣布接下來的棚改工程一律鼓勵貨幣化安置,借此產生購買力來消化大量庫存。

從這個維度看,高庫存城市,將是最慘烈的,也是最焦慮的。

接下來,其他庫存壓力大、交易疲軟的城市,也一定會跟進各種去庫存政策。

這,也從另一個側面,反應出了市場“如饑似渴”的現狀。


4


調查顯示,我國家庭資產以實物資產為主,其中74.2%為住房資產,戶均已擁有住房1.5套。

目前貝殼市值5000億人民幣,一個賣房子的吊打一眾蓋房子的。

倒是證明:存量為王的時代來了。

受周期影響,大量樓盤會繼續在年末這段時間形成新增供應。

這一趨勢對于買房人來說,有什么直接影響?

首先,購買二手房要更加謹慎。

未來2-3年內,部分城市二手房的流動性會被鎖死,還想依靠純投資炒房的人,仔細想想這個趨勢。

愿意長持,或許是個解決辦法。

其次,基本面持續向好的大城市,才是最安全的。

目前的全國樓市,冷的冷熱的熱,差距懸殊。

但實際上,不少樓盤依然以清盤收尾,說明市場需求依然存在。

并且,隨著各大城市人才政策陸續出臺,未來只要是好的城市,就會有人口持續涌入,有人就有需求。

這類城市即便短期被套,未來長線也一定會價值回歸。

同時,機會與風險并存。

這里面最大的風險,就是過熱的城市要把握買入時機,踏在調控頂部,還是量價筑底階段,決定了買入的價值預期。

所以,一定要謹慎選擇。否則,高溢價的風險比想象中更大。

同時,千萬別再加過高的杠桿,轟轟烈烈真不如細水長流。

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